暫定
2026年11月25日までは暫定
RETIOが公式の問題と正解を2026年11月25日に公表するまで、この分析は暫定です。受験者コミュニティによる転写に基づきます。合格点は未公表です。FudoProは問題文を掲載しません。
このページについて
この問題用紙の4つの数字
- 1問あたりの平均文字数
- 431
- 問題文と四つの肢。空白は数えない。2025年は447。
- 個数問題
- 10
- 問題文の形式ルールで数えた合計と一致する。
- 組合せ問題
- 5
- 問題文の形式ルールで数えた合計と一致する。
- 個別問題
- 35
- 50から個数と組合せを除いた数。
分量
問題文と四つの肢の空白を除いた文字数の平均は、2026年が431（合計21571）です。2023年は399（19927）、2024年は421（21043）、2025年は447（22366）で、2023〜2025年の平均は422です。2026年はその平均を約2%上回り、2023年と2024年より長く、2025年より短いです。長いのは一部で、問42 (849), 43 (791), 19 (639), 12 (575)です。
2023〜2025年と同じ枠
50問の枠は変わっていません。権利関係14、法令上の制限8、税3、宅建業法20、免除科目5です。2023〜2025年の出題分野と同じ分割です。問45は宅建業法の枠の中の住宅瑕疵担保履行法のままです。見慣れた枠の法律もこの回のものです。都市計画法、建築基準法、盛土規制法、土地区画整理法、農地法、国土利用計画法の事後届出、そのあと住宅取得等資金の贈与税の非課税、不動産取得税、地価公示です。
分野ごとの問番号
| 分野 | 問番号 | 問数 |
|---|---|---|
| 権利関係 | 1–14 | 14 |
| 法令上の制限 | 15–22 | 8 |
| 税・その他 | 23–25 | 3 |
| 宅建業法 | 26–45 | 20 |
| 免除科目 | 46–50 | 5 |
問45は宅建業法の枠の中の住宅瑕疵担保履行法です。
2026年4月1日時点の法令
この回は2026年4月1日に施行されている法令で書かれています。
問1は、民法上で隣り合う二つの命令です。所有者を特定できない土地の管理と、管理が不全な土地の管理です。ひっかけは、申立権者を広げ、別の共有制度の期間制限を持ち込み、二人の管理人を一つの役職に潰すことです。民法を参照します。
問13は令和7年法律第47号による区分所有法の改正です。共用部分の変更について、改正前の全員の4分の3が今も使えるように置かれ、ただ不在なだけの人が所在等不明の区分所有者として扱われます。正解の芯は国内管理人です。法務省の説明はこちら、条文は区分所有法です。国土交通省のマンションのページはこちらです。
問14の誤りは、日本に住所がない所有者について、登記の国内連絡先を今も拒む記述です。不動産登記法を参照します。
問46は住宅金融支援機構の融資とマンション建替法を並べます。誤りは、一棟のリノベーションや建替えに伴う取壊しへの融資を、その法律の下で否定する記述で、融資メニューに無いことを法の禁止と読ませます。国土交通省のマンションのページと機構の法律を参照します。
新しい難しさ
問43は、行政庁の聴聞メモという体裁の組合せ問題です。駐車場、ガスの種類、耐震の記録は、記述のリストではなく文章の中の主張です。問42は、勧誘の場所、書面か電磁的交付か、日数の数え方を一つの個数問題に重ねています。新しい難しさは、平均の分量ではなく、この重ね方です。
問42では、宅建業法のクーリング・オフは説明を受領した日から起算して8日で、条文が起算日を指定しています。民法140条は、そうでなければ初日を算入しません。「8日目」という言い方は、受領日を1日目と数えることと、8日が経過した日とを一つの日に潰します。別の日なので、期間を一日早く、または一日遅く閉じます。同じ記述は、買主の申出で事務所で署名したかどうかも重ねています。宅建業法と民法を参照します。
繰り返されるひっかけ
何度も出る型は、権限のない人を主語にすること、隣のルールの数字を使うこと、最後の一文だけが違う記述、改正前のルールを現行と書くことです。個数問題は最後の型を重ねます。すべての記述を判定し、一部が正しくてもその記述は救われません。
問1 — 権利関係、個別
所有者を特定できない土地の管理命令と、管理が不全な土地の管理命令という、別々の制度を見分ける。
ひっかけ. 誰でも申し立てられるように見せる肢、別の共有制度の10年制限を持ち込む肢、処分の許可で二つの管理人を同じ役職に潰す肢が並ぶ。
難易度4. 民法上で隣り合う制度で、申立権者を取り違えやすい。
問2 — 権利関係、個別
条件が残っている賃借権を含め、あとから不動産を取得した人に対して賃借権をどう主張できるか。
ひっかけ. 登記した賃借権、期間の短い建物賃貸借、賃貸する旨の約束を、取得者に対する効力まで同じものとして並べる。
難易度3. 論点自体は定番で、効力が留保されているかどうかが勝負になる。
問3 — 権利関係、個別
問4 — 権利関係、個別
相続人でない人を図に混ぜたときの、相続人の範囲と法定相続分の計算。
ひっかけ. 家系図にいるだけの人に持分を与えるか、配偶者の割合を全員が相続人である前提で計算する。
難易度3. 相続人でない人を除ければ、計算そのものは短い。
問5 — 権利関係、個別
問6 — 権利関係、組合せ
問7 — 権利関係、個数
権限を超えた代理の記述の個数。沈黙が追認になるかどうかも含む。
ひっかけ. 相手方・本人・代理人の誰に追認や拒絶の権限があるかを入れ替え、沈黙を承諾と書く。
難易度4. 追認のルールは少ないが、誰の行為かを四方に入れ替える。
問8 — 権利関係、個別
契約の取消しと、取り消せた人の相続人にその地位が移るか。
ひっかけ. 一身に専属する権利を相続できると書くか、期間の起算点を別の出来事に付ける。
難易度4. 取消権が相続されるかは、一身専属と財産上の地位の取り違えです。
問9 — 権利関係、個別
法定地上権と、その後の登記との先後。建物を支える土地の権利はどれか。
ひっかけ. 抵当権、登記した賃借権、法定地上権を、登記の日付だけで順位が決まるものとして並べる。
難易度5. 法定で生まれる権利と、登記が必要な権利の順位を同時に見る。
問10 — 権利関係、個別
請負がいつ終わるか。仕事が未完成であることが前提の終了ルートがある。
ひっかけ. 完成、注文者の死亡、解除を、どれも常に契約を終わらせると書く。
難易度2. 仕事の段階が決まれば、終了ルートは短い。
問11 — 権利関係、個別
賃貸借の最長期間と、事業用の定期建物賃貸借にだけかかる短い上限。
ひっかけ. 50年、20年、上限がない、を同じルールとして並べる。
難易度4. 上限の数字が近く、建物の使い道で答えが分かれる。
問12 — 権利関係、個別
賃貸借の特約のうち、強行規定になるものと、当事者の合意で変えられるもの。
ひっかけ. 任意規定を強行規定と書き、強行規定を任意規定と書く。
難易度4. 記述が長く、特約ごとに強行か任意かを分ける。
問13 — 権利関係、個別
令和7年法律第47号による区分所有法の改正（2026年4月1日施行）。正解の芯は、区分所有者のための国内管理人です。
ひっかけ. 共用部分の変更に、改正前の「全員の4分の3」を残す。ただ不在なだけの人を所在等不明の区分所有者として扱う。通知期間を別の決議に付ける。
難易度4. 議決と通知が同時に動いた改正で、国内管理人は新しい役職です。
問14 — 権利関係、個別
誤りの記述を選ぶ。日本に住所がない所有者について、登記に国内連絡先を書けるようになった点。
ひっかけ. 国内の連絡先を登記できない、という改正前の扱いを現行法として書く。
難易度2. 不動産登記法の一箇所の改正で決まる。
問15 — 法令上の制限、個別
問16 — 法令上の制限、個別
開発許可を誰が承継するか、どの行為に新しい許可が要るか。
ひっかけ. 土地の買主、相続人、もとの申請者の誰が当然に許可を持つと書くかを入れ替える。
難易度3. 承継できる人と出来事は短い列挙です。
問17 — 法令上の制限、個別
問18 — 法令上の制限、個別
用途地域と、それに付く高さ・建蔽の上限。
ひっかけ. 別の地域の上限をその地域の数字として書く。道路斜線で足りる場面に、地域の数値制限を持ち込む。
難易度4. 一つの問に数字が複数あり、地域ごとに組が違う。
問19 — 法令上の制限、個別
問20 — 法令上の制限、個別
問21 — 法令上の制限、個別
問22 — 法令上の制限、個別
国土利用計画法の事後届出。面積の基準と、隣り合う取引を合算する場面。
ひっかけ. 基準未満の取引を単体で届出対象と書く。合算すべき二つの取引を別々に扱う。
難易度3. 面積の数字は固定で、合算の方が落とし穴になる。
問23 — 税・その他、個別
住宅取得等資金の贈与税の非課税。年齢を見る相手と、贈与が金銭であることが条件になる。
ひっかけ. 贈与者の年齢と受贈者の年齢を入れ替える。住宅そのものの贈与を、金銭の贈与として扱う。
難易度2. 年齢と、住宅ではなく金銭であることの二つで決まる。
問24 — 税・その他、個別
不動産取得税が何にかかり、どの別の税と入れ替えられているか。
ひっかけ. 登録免許税、固定資産税、所得税に、取得税の課税原因を付ける。
難易度3. 課税の原因が取得であり、保有でも登記でもない。
問25 — 税・その他、個別
問26 — 宅建業法、個別
広告に書ける距離の表示と、すでに成約した物件の広告。
ひっかけ. 徒歩距離を、どの測り方でもよいと書く。成約済みの広告を、法が置く限度なしに続けられると書く。
難易度3. 制限は一つずつで、制限を外した文が並ぶ。
問27 — 宅建業法、個数
免許の効く範囲と、知事か大臣かの記述のうち、誤りの個数。
ひっかけ. 知事免許に全国の効力を与える。事務所が一箇所なのに大臣免許と書く。
難易度4. 個数なので全記述を判定し、うち二つは同じ免許の地図で決まる。
問28 — 宅建業法、組合せ
問29 — 宅建業法、個数
媒介契約の仕事が終わったあとも残る義務の、誤りの個数。
ひっかけ. 報告義務、記録の保存、契約とともに終わる義務を、同じ期間だけ続くと書く。
難易度4. 義務ごとに終わりが違い、個数は全部を見る。
問30 — 宅建業法、個別
問31 — 宅建業法、組合せ
問32 — 宅建業法、個別
問33 — 宅建業法、個数
事務所に置く専任の宅地建物取引士についての記述の、誤りの個数。
ひっかけ. 一つの事務所の人数のルールを全事務所に広げる。専任でなくてよい人を専任と書く。
難易度3. 人数のルールは定番で、個数にするための手間が加わる。
問34 — 宅建業法、個別
問35 — 宅建業法、個数
問36 — 宅建業法、組合せ
問37 — 宅建業法、個数
賃貸の媒介報酬についての記述の、誤りの個数。
ひっかけ. 売買の割合を賃料に掛ける。一方の依頼者から受けられる報酬を、相手方からも受けられると書く。
難易度4. 賃料と代金で上限が違い、個数はその両方を使う。
問38 — 宅建業法、個別
問39 — 宅建業法、個数
問40 — 宅建業法、個数
問41 — 宅建業法、個別
どの変更を届け出るか、期限、届出をする人。
ひっかけ. 30日と2週間を入れ替える。免許を受けた者しか届け出できない変更を、事務所の責任者が出すと書く。
難易度3. 期限は対で覚え、届出をする人が次の確認になる。
問42 — 宅建業法、個数
業者自らが売主のクーリング・オフについての個数問題。勧誘の場所、書面か電磁的交付か、日数の数え方が一つの問に重なる。
ひっかけ. 暦のひっかけが「8日目」です。宅建業法37条の2は、説明を受領した日から起算して8日です。民法140条は、法令が起算日を含めると書いていなければ初日を算入しません。受領日を1日目と数えるのと、8日が経過するのとは別の日になり、期間を一日早く、または一日遅く閉じます。同じ記述は、買主の申出で事務所で署名したかどうかも重ねています。
難易度5. クーリング・オフの条件を四つ同時に判定し、日数の言い方が条文の経過日数と一致しない。
問43 — 宅建業法、組合せ
行政庁の聴聞メモという体裁の組合せ問題。駐車場、ガスの種類、耐震に関する記録についての主張が、整理された記述ではなく文章の中に埋もれている。
ひっかけ. 説明に必要な事実を、証人の発言として語る。別の書面の事項を、説明の事項として求める。
難易度5. 法的な論点は定番で、難しさは物語の中から拾い出すことにある。
問44 — 宅建業法、個数
問45 — 宅建業法、個別
住宅瑕疵担保履行法で、供託または保険が必要な売主と、法の外にいる買主。
ひっかけ. 宅建業者でない売主に、業者の供託義務を付ける。期間を別の担保の期間から持ってくる。
難易度3. 義務は宅建業者である売主にあり、それ以外の当事者が誘いになる。
問46 — 免除科目、個別
住宅金融支援機構の融資と、マンション建替法。誤りは、一棟のリノベーションや建替えに伴う取壊しへの融資を、その法律の下で否定する記述です。
ひっかけ. 機構が扱わない商品を、建替法が禁じていると書き、融資メニューを禁止と取り違える。
難易度3. 建替法と機構の融資は別の道具で、メニューに無いことを法の禁止と読ませる。
問47 — 免除科目、個別
不動産広告の公正競争規約。表示していた期間が止まっていたことを、販売を取りやめた日常語とは別の語で書く点が一つ。セットバックの割合がもう一つ。
ひっかけ. 表示の中断を、販売の中止と書く。別のルールのセットバック割合を使う。
難易度3. 規約の語彙がひっかけで、割合は二つ目の数字のひっかけです。
問48 — 免除科目、個別
問49 — 免除科目、個別
問50 — 免除科目、個別
出典
- RETIO — 宅建試験 （新しいタブで開きます）retio.or.jp公式の問題と正解。2026年の正解は2026年11月25日の公表です。確認日 2026年10月26日
- 民法 （新しいタブで開きます）laws.e-gov.go.jp確認日 2026年10月26日
- 宅地建物取引業法 （新しいタブで開きます）laws.e-gov.go.jp確認日 2026年10月26日
- 区分所有法 （新しいタブで開きます）laws.e-gov.go.jp確認日 2026年10月26日
- 法務省 — 令和8年施行の区分所有法改正 （新しいタブで開きます）moj.go.jp確認日 2026年10月26日
- 国土交通省 — マンション関係法令 （新しいタブで開きます）mlit.go.jp確認日 2026年10月26日
- 不動産登記法 （新しいタブで開きます）laws.e-gov.go.jp確認日 2026年10月26日
- 住宅金融支援機構法 （新しいタブで開きます）laws.e-gov.go.jp確認日 2026年10月26日